Dove stanno andando i prezzi delle abitazioni? Ecco i dati Istat

Gli immobili sono da sempre un investimento caro agli italiani che destinano a questa attività una parte rilevante del proprio patrimonio. Come si stanno muovendo i prezzi delle abitazioni in Italia? E qual è la tendenza di lungo periodo che è possibile osservare? Investire in immobili è stato un buon affare? Il recente report dell’Istat ci aiuta a fare chiarezza su questi interrogativi ed aggiorna i dati al secondo trimestre del 2024. Ecco i risultati.

 

I prezzi delle abitazioni nel II trimestre 2024

Nel secondo trimestre del 2024 è proseguita la fase di crescita tendenziale dei prezzi delle abitazioni in Italia. Secondo le recenti stime preliminari dell’Istat, nel secondo trimestre 2024 l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi che per investimento, è aumentato del 2,9% nei confronti dello stesso periodo del 2023.

La crescita tendenziale dell’indice dei prezzi, come ormai accade da tempo, è da attribuire soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove, che aumentano dell’8,1%, ed in misura più contenuta a quelli delle abitazioni esistenti che salgono dell’1,9%. Anche su base congiunturale (ovvero rispetto ai prezzi del trimestre precedente), la dinamica dei prezzi è in aumento del 3,2%, con i prezzi delle abitazioni nuove in crescita del 4,8% e di quelle esistenti del 2,9%.

A livello territoriale, la crescita è diffusa in tutte le aree geografiche con una leggera prevalenza nel Sud e nelle Isole (+3,9%) e nel Nord Est (+3,7%). Quanto alle maggiori città, anche qui la crescita è diffusa, con Milano che registra un aumento su base annua del 4,7%, ma in decelerazione rispetto al trimestre precedente (era +5,3%).

 

Prezzi delle abitazioni nel lungo periodo

Se si allunga l’orizzonte temporale di analisi lo scenario risulta diverso. Come si può notare dal grafico Istat sotto riportato, il prezzo medio delle abitazioni è ancora inferiore di circa il 5% rispetto a quello del 2010. Le sole abitazioni nuove, che rappresentano circa il 15-20% delle abitazioni totali, hanno visto crescere i prezzi di circa il 30% (corrispondente ad un tasso annuo composto approssimativamente pari al 2%), mentre quelle usate hanno prezzi di circa il 15% inferiori al 2010. In sostanza, chi ha comprato case nuove dalle imprese costruttrici ha pagato prezzi crescenti, soprattutto dal 2020 in poi, mentre chi detiene già un immobile non ha beneficiato, se non in misura più limitata, del recente aumento dei prezzi e si confronta con valori attuali ancora di gran lunga inferiori di quelli del 2010.

 

Cosa può insegnarci l’andamento dei prezzi?

Dall’andamento dei prezzi delle abitazioni degli ultimi anni, gli acquirenti di immobili possono trarre conclusioni differenti a seconda che questi vengano acquistati con finalità abitativa o di investimento.

Chi compra immobili ad uso abitativo è opportuno che valuti in maniera sempre più attenta se possa essere conveniente orientarsi verso l’acquisto di immobili già costruiti anziché di nuova costruzione, in quanto la prima tipologia ha visto i prezzi salire in maniera più limitata negli ultimi anni. Ovviamente, quando si acquista un immobile usato occorre fare una stima attenta degli eventuali costi di ristrutturazione da affrontare e porre attenzione alla classe energetica dell’immobile, che nel lungo periodo potrebbe avere un’importanza crescente se nei prossimi anni andranno in vigore le normative europee sulle case “green”.

Chi compra immobili ad uso investimento dovrebbe porre attenzione al fatto che, come mostra il grafico sopra, i prezzi degli immobili possono scendere anche per periodi lunghi ed i cicli di mercato che li caratterizzano richiedono un orizzonte possibilmente ultradecennale per ridurre al minimo la possibilità di incorrere in perdite in conto capitale. Inoltre, la diffusa percezione di stabilità dei prezzi degli immobili non è suffragata dai dati ed è probabilmente dovuta alla mancanza di un trasparente mercato dove i prezzi vengono giornalmente comunicati, come avviene per gli strumenti finanziari in borsa, e dalla materiale impossibilità di quotare ogni giorno il proprio immobile. Il grafico sotto (sempre di fonte Istat) mostra proprio le forti oscillazioni trimestrali dei prezzi medi delle abitazioni.

 

 

Considerazioni finali

Il mercato immobiliare italiano sta vivendo un periodo di rialzi dei prezzi, soprattutto per le abitazioni di nuova costruzione. La quotazione degli immobili, come accade per la totalità dei beni in un mercato libero, tende ad oscillare nel tempo, in maniera abbastanza marcata nel breve termine e con cicli di fluttuazione che possono essere molto lunghi. Dunque:

• chi acquista immobili ad uso investimento dovrebbe avere orizzonti temporali almeno decennali e mettere in conto perdite potenziali anche nel lungo periodo;
• chi acquista immobili ad uso abitativo dovrebbe prediligere l’acquisto solo in caso di prospettive di stabilità abitativa di medio-lungo periodo per poter neutralizzare le fluttuazioni di breve e ammortizzare gli elevati costi di intermediazione e fiscali, prediligendo l’alternativa affitto per orizzonti temporali brevi e medi.

Il supporto di un buon consulente può essere di grande aiuto nel districarsi fra le varie opzioni possibili e realizzare valutazioni di convenienza relativa. Infatti, sebbene nel nostro immaginario comune la casa rappresenti spesso il luogo della protezione e della sicurezza, il mercato immobiliare è assai più complesso, rischioso ed imprevedibile di quanto si possa immaginare.